Darf im Mietvertrag eine Mietminderung ausgeschlossen werden?

Mit dem Thema der Mietminderung beschäftigen sich die meisten erst, wenn das Leben und Wohnen eingeschränkt ist, durch Schimmel an den Wänden oder permanent zu laute Nachbarn. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität setzt eine Mietminderung dann auch ein.

Doch kann das Recht auf Mietminderung im Mietvertrag auch ausgeschlossen werden? Ist es zu empfehlen, auf eine Mietminderung zu verzichten? Über die dahingehende rechtliche Lage sowie über Alternativen zur Mietminderungen informiert Sie der folgende Ratgeber.

Allgemeines zur Mietminderung

Tritt ein Mangel in der Wohnung auf, rechtfertigt dieser eine Mietminderung. Dafür muss der Mieter keine Genehmigung einholen oder eine Mietminderung erst beantragen, um die Miete kürzen zu können.

Eine Minderung tritt kraft Gesetzes ein; vor allem dann, wenn der Mangel erheblich ist und damit die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache enorm eingeschränkt wird.

Für die Beseitigung des Mangels sollte der Vermieter informiert werden. Dies schließt eine Fristsetzung mit ein.

Ausschlaggebend für eine Mietminderung ist der Mietvertrag. An dem vereinbarten Soll-Zustand der Mietwohnung bemisst sich der Mangel, der den Gebrauch erheblich einschränkt. Der Ist-Zustand unterscheidet sich vom Soll-Zustand.

Die Hauptpflichten in einem Mietvertrag

Bevor die Fragen nach dem Ausschluss und dem Verzicht auf Mietminderung genauer betrachtet werden können, ist es notwendig kurz zu klären, was einen Mietvertrag im Allgemeinen ausmacht.

Unter einem Mietvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu verstehen. Dabei geht es um eine zeitlich begrenzte beziehungsweise festgelegte Gebrauchsüberlassung gegen ein Entgelt (die Miete).

Der § 535 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besagt dazu Folgendes:

1. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
2. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Kann im Mietvertrag eine Mietminderung ausgeschlossen werden?

Im Mietvertrag muss die Mietminderung nicht explizit aufgeführt werden, damit sie wirksam wird.

Außerdem sei darauf hinzuweisen, dass das Minderungsrecht das zentrale Gewährleistungsrecht im Mietrecht ist.

Wichtig! Gewährleistung heißt, dass ein Schuldner, in diesem Falle der Vermieter, für die Mängelfreiheit einer Sache oder eines Rechts, hier der Mietwohnung, einstehen muss. Dazu zählen auch jene Mängel, die der Vermieter selbst nicht zu verschulden hat.

Ein handschriftlicher Nachtrag bei einem Standardvertrag, der eine Mietminderung ausschließt, oder gar zusätzliche Klauseln im Mietvertrag, welche die Rechte des Mieters enorm einschränken beziehungsweise beschneiden, sind nicht zulässig.

Im § 536d BGB heißt es hierzu wie folgt:

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Das bedeutet: Sind abweichende vertragliche Vereinbarungen zum Nachteil für den Mieter, sind sie vom Gesetz beziehungsweise vom Mietrecht her unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat dahingehend geurteilt, dass auch Ein- oder Beschränkungen des Rechts auf Mietminderung unwirksam sind (BGH ZMR 2005, 775).

Kann der Mieter auf eine Mietminderung verzichten?

Im Mietvertrag auf eine Mietminderung zu verzichten, ist rechtlich unwirksam, dennoch gibt es Alternativen zur Mietminderung.

• Zurückbehaltungsrecht: Das Zurückbehalten der Miete kann parallel zur Minderung der Miete erfolgen. Dies kann den Druck auf den Vermieter erhöhen. Außerdem ist zu bedenken, dass der Betrag vollständig zurückgezahlt werden muss.
• Vorbehaltszahlung: Dabei zahlt der Mieter weiterhin seine Miete in voller Höhe und wahrt gleichzeitig seine Mietminderungsrechte. Eine Zahlung unter Vorbehalt muss unbedingt beim Vermieter angezeigt werden.
• Klage auf Instandsetzung: Diese Variante sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn es sich nicht um eine dringliche Mängelbeseitigung handelt, da ein gerichtlicher Prozess viel Zeit beanspruchen kann.
• Selbstbeseitigungsrecht: Nicht bei jedem Mangel muss gleich eine Mietminderung durchgesetzt werden. Bei kleineren Schäden können Sie als Mieter auch selbst Hand anlegen oder eine Beseitigung in Auftrag geben.
• fristlose Kündigung: Wenn die Wohnsituation unerträglich ist, kann das Mietverhältnis auch gekündigt werden.

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