Mietminderung bei Geruchsbelästigung – Was tun, wenn es stinkt?

Von Monique L.

Letzte Aktualisierung am: 9. Februar 2024

Geschätzte Lesezeit: 6 Minuten

Rechtfertigt Gestank eine Mietminderung?

Gestank aus der Nachbarwohnung kann unter Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Erfahren Sie hier, wie Sie vorgehen müssen.
Gestank aus der Nachbarwohnung kann unter Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Erfahren Sie hier, wie Sie vorgehen müssen.

Gerade Geruchsbelästigungen sind immer wieder ein fieser Streitpunkt, wenn es um die Mietminderung geht. Dabei ist es oftmals nicht nur ein Zwist zwischen dem Vermieter und dem eigentlichen Mieter. In den meisten Fällen spielt eine dritte Partei eine zentrale Rolle – der Nachbar oder ein Gewerbe in direkter Nachbarschaft.

Da kann es vor Gericht dann auch um die Beeinträchtigung durch Zigarettenqualm, durch Müllgeruch oder Essensgerüche gehen. Doch so eine Geruchsbelästigung ist nicht so einfach von der Hand zu weisen. Gerade wenn ein bestimmtes Maß überschritten wurde, kann eine Geruchsbelästigung durch den Nachbar oder durch ein Wirtshaus nebenan die Lebensqualität in der eigenen Wohnung massiv einschränken.

Doch können Sie im Falle von Geruchsbelästigungen die Miete mindern? Und wenn ja, in welchem Maße? In welcher Situation ist es eher ausgeschlossen? Dazu erfahren Sie mehr im Folgenden.

Das Wichtigste zur Mietminderung bei einer Geruchsbelästigung

Kann eine Geruchsbelästigung eine Mietminderung begründen?

Stellt die Geruchsbelästigung einen erheblichen Mangel dar und ist die vertragsgerechte Nutzung der Mietsache nicht möglich, kann eine Mietminderung möglich sein.

Wie kann eine Mietminderung geltend gemacht werden?

Ist die Belästigung durch Geruch sehr stark, müssen Mieter eine Mängelanzeige an den Vermieter richten. Nur mit dieser ist eine Mietminderung möglich. Wie das Schreiben aussehen kann, zeigt unser Muster hier als Beispiel.

Um wie viel können Sie Miete bei einer Geruchsbelästigung mindern?

Unsere Übersicht bietet hier einige Beispiele für Minderungsquoten. Je nach Einzelfall, kann die tatsächliche Höhe anders ausfallen.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Geruchsbelästigung aufgrund schlecht abgedichteter Türen und Fenster: Bis zu 20 %
  • Geruchsbelästigung aufgrund von Hundekot im Müllschlucker: Bis zu 5 %
  • Geruchsbelästigung aufgrund falscher Tierhaltung: Bis zu 10 %

Das Wichtigste in aller Kürze

Hier geht es um eine dauerhafte Geruchsbelästigung sowie um die Intensität. Der Geruch ist eine subjektive Empfindung, deshalb ist es besonders schwierig beim Thema Mietminderung bei Geruchsbelästigung eine pauschale Angabe bezüglich des Umfangs einer Mietkürzung zu machen.

Dabei ist zudem darauf zu achten, inwieweit ein baulicher Mangel vorliegt oder ob die Gerüche erwartbar sind oder als soziale Erscheinung zu verstehen sind.

Schließlich kann auch Schimmel die Ursache für unangenehme Gerüche in der Wohnung sein. Hierbei spielt wiederum die Frage nach den Ursachen eine fundamentale Rolle, wenn eine Mietminderung in betracht gezogen wird.

Generell gilt: Kommt ein Gestank aus der Nachbarwohnung oder aus dem Treppenhaus, sollten Sie die Miete erst im Extremfall kürzen.

Mietminderung: Unangenehmer Geruch

Vor allem beim entspannten Sitzen auf dem Balkon können unangenehme Gerüche sehr belastend und stören sein. Eine Mietminderung bei unliebsamen Gerüchen ist nicht vollkommen ausgeschlossen. In der Vergangenheit gab es immer wieder Urteile in Einzelfällen, die eine Mietminderung aufgrund einer Geruchsbelästigung bestätigt haben.

Bei einer Mietminderung durch Gestank ist es wie bei allen anderen Minderungsgründen unerlässlich, den Vermieter darüber zu informieren.
Bei einer Mietminderung durch Gestank ist es wie bei allen anderen Minderungsgründen unerlässlich, den Vermieter darüber zu informieren.

Zunächst sei jedoch anzumerken, dass eine Mietminderung laut Mietrecht (siehe § 536 Bürgerliches Gesetzbuch)immer dann in Kraft tritt, wenn ein Mangel im Mietobjekt vorliegt. Ein solcher Mangel oder Schaden wird so definiert, dass die Tauglichkeit des Mietobjekts oder der Gebrauchswert der Wohnung erheblich eingeschränkt sein müssen. Dabei erfolgt eine Minderung kraft des Gesetzes.

Die Kürzung der Miete erfolgt durch den Mieter. Der Vermieter sollte über den Mangel in Kenntnis gesetzt werden. Das ist zwar keine Bedingung oder Voraussetzung für die Minderung, aber erst mit der Anzeige beim Vermieter darf die Miete in aller Regel gekürzt werden. Dem Vermieter wird dadurch Zeit zum Beheben des Schadens eingeräumt.

Bezüglich der Geruchsbelästigung ist die Mietminderung etwas diffizil, denn oft geht es zum einen um die individuelle Wahrnehmung und zum anderen um Faktoren, die weder vom Vermieter noch vom Mieter direkt beeinflussbar sind.

Aber: Eine Mietminderung bei Geruchsbelästigung ist möglich! Dabei müssen verschiedene Ursachen für die unangenehme Geruchsentwicklung betrachtet werden. Denn auch hier geht es wie bei anderen Mietminderungsgründen um die Frage nach der Verantwortung und somit auch nach demjenigen, der die Kosten tragen muss.

Die Geruchsbelästigung durch Essensgerüche

Eine Geruchsbelästigung durch eine Gaststätte, die sich im selben oder in einem Nebenhaus befindet, kann für den einen oder anderen Mieter eine enorme Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der eigenen Wohnung bedeuten. Ebenso wie der Zigarettenqualm, der von der Terrasse herüberweht oder Essengerüche aus der Küche. Hinzukommt meist eine Lärmbelästigung durch die Gäste des Restaurants.

Bei einer Geruchsbelästigung durch andere Mieter spielt die Intensität und Dauerhaftigkeit eine zentrale Rolle, wenn es um eine Minderung der Miete geht.
Bei einer Geruchsbelästigung durch andere Mieter spielt die Intensität und Dauerhaftigkeit eine zentrale Rolle, wenn es um eine Minderung der Miete geht.

Natürlich können aber auch Gerüche vom kochenden Nachbarn stören. Wie die Mietminderung hier im Einzelnen aussieht, ist leider nicht eindeutig.

Es gab Fälle in der Rechtsprechung, bei denen Geruchsbelästigungen nicht als Mangel definiert wurden. Nur eine extreme Belästigung durch Gerüche ist beanstandungsfähig. Bei einem Fall, bei dem die Essensgerüche aus der darunterliegenden Wohnung drangen, wurde entschieden, dass eine Kürzung der Miete um sieben Prozent gerechtfertigt war.

Dennoch kann beim Thema Essens- und Kochgerüche eine rechtliche Grundlage für eine Mietminderung bestehen. Denn eigentlich sollte die Wohnung so konstruiert und gebaut sein, dass eine übermäßige Beeinträchtigung durch Geruchsbelästigung nicht zustande kommen sollte.

Doch eine schlechte Abdichtung oder undichte Türen sowie Fenster können Gerüche vermehrt in die Wohnung leiten. In derartigen Fällen ist eine Minderung möglich – bis zu 20% im Einzelfall.

Generell gilt jedoch: Kochvorgänge und Essensgerüche sind ein sozial übliches Verhalten und grundsätzlich, vor allem in einem Mehrfamilienhaus, hinzunehmen. Hier geht es in erster Linie um eine gegenseitige Rücksichtnahme. Sozial- und haushaltsübliche Erscheinungen sind kein Grund für eine Mietminderung. Sogenannte Zumutbarkeitsgrenzen sind immer im Einzelfall zu betrachten.

Die Geruchsbelästigung im Treppenhaus

Auch über das Treppenhaus können unangenehme Gerüche in die Wohnung gelangen. Es kommt immer wieder vor, dass sich Mieter durch einen Uringeruch im Hausflur belästigt fühlen. Das Treppenhaus ist Bestandteil des vertragsbemäßen Gebrauchs der Wohnung.

Bei der Geruchsbelästigung aus dem Treppenhaus ist für die Mietminderung eine bestimmte Erheblichkeit und Regelmäßigkeit maßgeblich. Ein einmaliges Vorkommen begründet noch keine Mietminderung.

Ähnlich wie bei den Essensgerüchen ist eher von einer objektiven Beurteilung der Situation auszugehen. Überempfindlichkeiten sind für das Gericht nicht relevant. Wenn Sie als Mieter in einem solchen Fall eine Mietkürzung in Betracht ziehen, sollten Sie auf eine genaue, dokumentarische Beschreibung der Situation achten. Bestenfalls haben Sie Zeugen, die die Geruchsbelästigung bestätigen können.

Wichtig: Sollte in der Hausordnung, die für das gesamte Mehrfamilienhaus gilt, ein Paragraph enthalten sein, der besagt, dass die Hauseingangstür ständig verschlossen bleiben sollte, macht sich der Mieter, der sich nicht daran hält, mitschuldig an der Situation, wenn Passanten von draußen in das Treppenhaus urinieren. Für diesen Mieter ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Eine Mietminderung bezüglich Geruch sollte an eine objektive Empfindung geknüpft sein.
Eine Mietminderung bezüglich Geruch sollte an eine objektive Empfindung geknüpft sein.

Neben einem unangenehmen Uringeruch kann es im Treppenhaus zur Geruchsbelästigung durch Hundekot kommen. Eine Mietminderung aufgrund von Gestank dieser Art wurde in der Vergangenheit in der Rechtsprechung bestätigt. Unter anderem konnte einem Mieter eine 5%ige Mietminderung zugesprochen werden bei einer Geruchsbelästigung durch tagelang nicht weggeräumten Hundekot und einer ausgeleerten Haustiertoilette im Müllschlucker.

Auch eine falsche Tierhaltung, die einen unangenehmen Geruch verursacht, kann eine Mietminderung verursachen. In Einzelfällen konnte ein Mieter seine Miete um bis zu 10 Prozent kürzen.

Mietminderung bei Rauchgeruch

Wenn Ihre Nachbarn rauchen, kann der Qualm vom Balkon hochziehen oder über das Treppenhaus in Ihre Wohnung gelangen. Wie bei den bereits beschriebenen Fällen ist auch hier vor allem eine Einzelentscheidung zu treffen, nach Maßgaben einer objektiven Empfindung.

In der Regel konnte die Miete bei „normalem“ Zigarettenrauch nicht gemindert werden. Auch hier ist die Frage nach eventuellen baulichen Mängeln, die eine Geruchsbelästigung begünstigen, von zentraler Bedeutung. Dabei können Sie unter Umständen bei nicht abgedichteten Ritzen oder anderen Baufehlern Ihre Miete um bis zu 20% mindern.

Muster: Mietminderung bei Geruchsbelästigung

vorschau-mietminderung-wegen-geruchsbelaestigung

Im Folgenden finden Sie ein Muster bei Geruchsbelästigung. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung Geruchsbelästigung (.doc) Mietminderung Geruchsbelästigung (.pdf)

1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (62 Bewertungen, Durchschnitt: 4,60 von 5)
Mietminderung bei Geruchsbelästigung – Was tun, wenn es stinkt?
Loading...

Über den Autor

Autor
Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.

15 Gedanken über “Mietminderung bei Geruchsbelästigung – Was tun, wenn es stinkt?

  1. Anette W

    Hallo,
    wir wohnen seit 1 1/2 Jahren zur Miete und bereits im letzten Sommer haben wir die Mieter über uns darauf hingewiesen, dass es in unserem Bad teilweise sehr stark nach Essen riecht! Angeblich, wären sie es nicht war die Aussage!
    Es sind nur vier Parteien im Haus und das Appartement im UG ist erst seit einpaar Wochen vermietet!
    Wir gehen davon aus, dass bei sehr warmen Wetter, die Tür vom Bad geöffnet wird, da die Fenster ja bei Hitze verschlossen sind, damit der Geruch beim Kochen durch die Lüftung entflieht. Die Gerüche kommen aber leider bei uns untendrunter an !!
    Was kann man in solch einem Fall tun, die Vermieter haben wir noch nicht unterrichtet !!
    Vielen Dank für einen Tipp!!!

  2. Sandra H

    Hallo,
    Seit zwei Monaten, stinkt es aus der unteren Wohnung, penetrant, wenn sie die Fenster öffnen. Es zieht der Gestank, wenn ich die Fenster offen habe direkt in meine Wohnung, ekelhaft! Somit muss ich immer aufpassen, dass uch niemals offen habe, wenn unten geöffnet wird! Jenste Gegenstände wie z.B. Kinderwagen, Ledertaschen uvm, haben den Gestank angenommen! Ich habe mich schon drei mal beschwehrt bei der Familie. Sie wimmelten mich ab. Erst beim dritten mal, gaben sie zu, dass sie ihre Wohnung neu gestrichen hätten und es nich Monate gehen werde, bis es nicht mehr „rieche“! Was kann das sein, frage ich mich, dass es Monate nach Verwesung, süsslicher Geruch undefinuerbar pennetrannt stinkt? So sehr, dass es mir jeden Tag übel ist? Heutzutage, hat man doch keine Geruchsemissionen mehr mit Wandfarbe? Monate, soll es stinken? Das geht doch nicht. Was soll ich tun? Ich wohne zur Miete teuer in einer Eigentumswohnung und sie unter mir sind Eigentümer. Mein Vermieter, will nichts unternehmen und hat mich auch nur abgewimmelt.
    Das halte ich nicht aus, denn ich kann nicht einmal mit offenem Fenster schöafen u d das brauche ich!
    Danke für Hilfe!
    Mit freundlichen Grüßen

  3. M

    Hallo,

    ich lebe in einer 1 Raumwohnung im Erdgeschoss, das Bad stinkt immer nach Fäkalien mal mehr mal weniger.
    Es waren schon einige Handwerker da, es wurde die Lüftung ausgetauscht und am Roh wurde eine Be- und Entlüftung eingebaut. Leider, hat das alles kein Erfolg gebracht, es riecht wie vorher. Dieser Zustand ist jetzt schon seit ein Jahr, seit ich eingezogen bin. Meine Nachbar sagten zu mir, das mein Vormieter schon diese Probleme hatte, mit dem Gestank.

    Was kann ich noch tun?

    Vielen Dank.

  4. Julia

    Hallo,
    wir wohnen in einem viergeschossigen Mehrfamilienhaus. Im Ergeschoss befindet sich ein Asia-Imbiss, der täglich geöffnet ist. Wir wohnen im obersten Stockwerk (3.OG). Hierbei handelt es sich nicht um das Dachgeschoss; der Dachboden darüber ist nicht ausgebaut. Der Dunstabzug des Imbisses endet auf dem Dach über einem unserer Wohnräume. Täglich kommt der Fettgeruch des Imbisses in das Zimmer, wenn wir lüften wollen. Haben wir in dieser Situation Anspruch auf geminderte Miete? Handelt es sich um einen Umstand, den wir bei Vertragsunterschrift hätten erahnen können?
    Viele Grüße!

  5. Oliver D

    Hallo Mietrecht-Team,

    Ich wohne seit 2 Jahren in einer kleinen Maisonette Wohnung.
    Das Wohnzimmer befindet sich über einem HotDog Laden. Sobald dieser anfängt zu öffnen, dringt Essensgeruch in das Wohnzimmer. Die Dichtungen am Fenster sind ok,, der Geruch scheint durch Ritzen oder so durchzudringen.
    Beim Einzug hatte ich das nicht sofort wahrgenommen und auch nicht damit gerechnet das es zu Geruchsbelästigung trotz geschlossener Fenster kommen kann. Wenn ich diese öffne werde ich eh entweder von vorne durch den Laden oder hinten wo sich der Luftabzug befindet belästigt.

    Habe ich irgendwelche Möglichkeiten mich dagegen zu wehren?

    Den Vermieter hatte ich schon mehrmals drauf hingewiesen, es wurde einmal die Dichtungen im Schlafzimmer getauscht was aber keine Änderung brachte.

    Vielen Dank im Voraus.

  6. Alexander

    Meine Nachbarn unter mir lüften nicht gerne und kochen natürlich auch mit Fritteuse/viel ÖL usw. da ist es schon nervig wenn ich meine Fenster zum lüften öffne und die Nachbarn (kommt sehr selten vor, da überwiegend alle Fenster verriegelt sind inkl. Außenrolländen) das gleiche tun. Auch im Flur riecht man es sofort nachdem deren Haustür offen war. Alles soweit „akzeptabel“ – Jetzt aber rieche ich die Wohnung durch die Heizungsverteilersysteme sowie die Kabelschächte für Internet und Fernsehen. Der Geruch verteilt sich bei mir im meinem zweiten Flur der Badezimmer, Schlafzimmer und Büro verbindet. Da geh ich am Tag sehr oft vorbei…in meinen Augen sehe ich zwei Probleme: Baulicher Mangel (weil ich durch die Schächte deren Wohnung riechen kann) und die Mieter unter mir an sich, ob das jetzt echter Gestank ist oder nicht, ich mag deren Geruch nicht in meiner Wohnung haben und bekomme davon Kopfschmerzen. Es riecht einfach ekelhaft nach Asialaden, Küche und irgendwas süßliches (oder so ähnlich).

    Was tun? Zeugen einholen, werde ich machen. Geruchsgutachten erstellen?
    Was kommt dann? Wie geht man hier weiter vor?

  7. M. Roswitha

    Gibt es die Möglichkeit einer Mietminderung durch Geruchsbelästigung des Nachbarn? Diese Belästigung ist seit ca. 3 Jahren existent, jeweils wenn die Balkontür geöffnet wird, weht der „alte Männer-Duft“ herüber weht. Seit diesem Jahr ist der Geruch auch im angrenzenden Wohnzimmer bemerkbar, meist in den Morgenstunden, wenn über Nacht das Fenster geschlossen ist, also unsere Annahme dass es durch die Wand richt, es aber keine Risse oder Löcher gibt.
    Beobachtungen unsererseits ergaben, das die übrigen Fenster der 4-Raum-Wohnung kaum bzw. garnicht geöffnet werden zum Lüften.

  8. Suri

    Guten tag,
    Seitdem das restaurant unter uns die küche renoviert hat zieht ihr küchegeruch durch die wand in unsere wohnung…wir haben den vermieter informiert aber er zögert und die situation wird nicht besser…was können wir dagegen tun? Feuereehr war auch da und hat das ganze bestätigt. danke im voraus!

    1. Mietrecht.com

      Hallo Suri,

      der Vermieter ist der Regel verpflichtet, sicherzustellen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Der Geruch kann einen Einschränkung darstellen und eine Mietminderung begründen, wenn der Vermieter diesen Mangel nicht beseitigt. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, diese bei einem Mieterverein oder bei einem Anwalt einzuholen. Dort können Sie auch bezüglich der Minderungshöhe beraten werden.

      Ihr Team von Mietrecht.com

  9. Suri

    Guten tag,
    Seitdem das restaurant unter uns die küche renoviert hat zieht ihr küchegeruch durch die wand in unsere wohnung…wir haben den vermieter informiert aber er zögert und die situation wird nicht besser…was können wir dagegen tun? Feuereehr war auch da und hat das ganze bestätigt. danke im voraus!

    1. Mietrecht.com

      Hallo Suri,

      der Vermieter ist der Regel verpflichtet, sicherzustellen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Der Geruch kann einen Einschränkung darstellen und eine Mietminderung begründen, wenn der Vermieter diesen Mangel nicht beseitigt. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, diese bei einem Mieterverein oder bei einem Anwalt einzuholen. Dort können Sie auch bezüglich der Minderungshöhe beraten werden.

      Ihr Team von Mietrecht.com

  10. K. Drescher

    Ich wohne in einem Plattenbau von 1980 im 10. OG. In Küche und Bad ist eine ca. 15 cm runde Öffnung in einen Entlüftungsschacht. Vebrauchte Luft wird abgesaugt. Nun haben ein oder mehr Mieter unter mir ihre Dunstabzugshaube (mit Gebläse) in der Küche an diesem Abzugsschacht angeschlossen. Dadurch werden deren Kochgerüche in unsere Wohnung geblasen. Dies geschieht täglich ein- bis zweimal. Ich habe dem Vermieter eine Mietminderung angedroht, wenn keine Abhilfe erfolgt. Wie hoch darf die Mietminderung sein?

    1. Mietrecht.com

      Hallo K. Drescher,

      eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich, das es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt. Sie können eine Mietminderungstabelle als Übersicht verwenden und diese zur Orientierung nutzen. Darüber hinaus ist eine Beratung bei einem Mieterverein empfehlenswert, da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

  11. K. Drescher

    Ich wohne in einem Plattenbau von 1980 im 10. OG. In Küche und Bad ist eine ca. 15 cm runde Öffnung in einen Entlüftungsschacht. Vebrauchte Luft wird abgesaugt. Nun haben ein oder mehr Mieter unter mir ihre Dunstabzugshaube (mit Gebläse) in der Küche an diesem Abzugsschacht angeschlossen. Dadurch werden deren Kochgerüche in unsere Wohnung geblasen. Dies geschieht täglich ein- bis zweimal. Ich habe dem Vermieter eine Mietminderung angedroht, wenn keine Abhilfe erfolgt. Wie hoch darf die Mietminderung sein?

    1. Mietrecht.com

      Hallo K. Drescher,

      eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich, das es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt. Sie können eine Mietminderungstabelle als Übersicht verwenden und diese zur Orientierung nutzen. Darüber hinaus ist eine Beratung bei einem Mieterverein empfehlenswert, da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert