Ist ein defekter Aufzug Grund genug für Mietkürzungen?
Seit knapp 150 Jahren erleichtert der Fahrstuhl das Streben in die Höhe. Vor allem heute ist er ein Zeichen für komfortables Wohnen und wird zunehmend wichtiger für Mieter im Zusammenhang mit barrierefreiem Wohnen. Insbesondere mit Blick darauf, dass die Gesellschaft immer mehr altert, ist der Einbau eines Aufzugs in neuen Häusern fast unabdingbar.
Laut Statistik sind in den letzten 72 Stunden alle sechs Milliarden Menschen der Welt einmal mit dem Aufzug gefahren. Umso bedeutsamer ist es, dass der Aufzug richtig funktioniert. Somit stellt sich auch die Frage, ob eine Mietminderung beim Thema „defekter Aufzug“ überhaupt möglich ist.
Das Wichtigste zur Mietminderung bei defektem Aufzug
Gehört der Aufzug zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache, muss diese Nutzung gewährleiste werden. Ist dies gegeben, können Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Um eine Minderung der Miete vornehmen zu können, ist der Mangel dem Vermieter per Mängelanzeige mitzuteilen. Ohne die Mitteilung, ist eine Minderung nicht zulässig.
Der Grad der Beeinträchtigung beeinflusst die Minderungsquote. Hier finden Sie einige Beispiele für diese Quoten.
Inhalt
Literatur zum Thema Mietminderung
So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem defekten Fahrstuhl aus
Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!
- Wohnung in der 2. Etage: 3 %
- Wohnung in der 4. Etage: 10 %
- Wohnung in der 6. Etage (16 Tage Ausfall): 15 %
- Wohnung in der 10. Etage (16 Tage Ausfall): 20 %
Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall
Der Einbau von Fahrstühlen ist mittlerweile Pflicht. Verschiedene Landesbauordnungen haben sich auf folgende Eckdaten geeinigt:
- Ab dem fünften Obergeschoss (LBO Berlin / NRW)
- Mit einer Höhe von mindestens 13 Metern (LBO Baden-Württemberg)
Ein Aufzug ist ähnlich wie der Balkon ein wertbildender beziehungsweise wertsteigernder Faktor. Der gesteigerte Wohnwert impliziert aber auch die Kosten, die für den Betrieb eines Fahrstuhls aufgewendet werden müssen; zum Beispiel für Strom, Überwachung, Pflege und regelmäßige Wartung.Diese schlagen sich anteilig auch in der Miete nieder.
Doch wie sollten Sie vorgehen, wenn der Fahrstuhl defekt ist? Eine Mietminderung scheint dann ein probates Mittel zu sein, um eine notwendige Behebung des Problems durch den Vermieter zu beschleunigen.
Grundlegendes zur Mietminderung
Wenn eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, liegt eine Mietminderung vor. Dies erfolgt kraft des Gesetzes und bedarf in der Regel keiner Beantragung einer Mietminderung sowie Genehmigung beim Vermieter oder gar bei einem Gericht. Auf Grundlage dessen kann der Miete dann die Miete entsprechend kürzen.
Dabei können Mietminderungstabellen eine Orientierung bieten. Sie listen Urteile der Rechtsprechung auf, die bezüglich eines Einzelfalls getroffen wurden.
Grundlegend sei darauf hinzuweisen, dass ein Mangel erheblich sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn die Gebrauchstauglichkeit entsprechend eingeschränkt ist. Dazu sind auch vertraglich zugesicherte Eigenschaften zu zählen, die die Wohnung nicht aufweist.
Die Pflichten des Vermieters
Wenn ein Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet ist, obliegt dem Vermieter die Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dieser hat für die Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit zu sorgen.
Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigte (Beschluss v.7.6.2004, 2 W 22/04), dass, sobald der Aufzug ein Element der mietrechtlichen Vereinbarungen ist, dieser ständig in Betrieb zu halten ist.
Mietminderung: Wenn der Aufzug vertraglich verankert ist
Haben Sie als Mieter mit dem Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend eine Regelung bezüglich der Nutzung eines Aufzugs im Wohngebäude vereinbart, sind Sie berechtigt, diesen zu nutzen.Auch wenn Sie die Betriebskosten für einen Fahrstuhl mittragen müssen, dürfen Sie den Aufzug nutzen.
Gibt es keine dieser Bemerkungen im Vertrag, ist der Fahrstuhl im Haus nur ein freiwilliges Angebot. In diesem Falle ergibt sich keine Mietminderung aus dem Aufzug-Ausfall.
Die Mietminderungsquote
Die Höhe der Mietminderung, wenn der Aufzug defekt ist, bemisst sich danach, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit oder der generelle Wohnkomfort eingeschränkt sind. Die Erheblichkeit des Mangels spielt eine entscheidende Rolle bezüglich der Mietminderung bei einem Aufzug.
Die Beeinträchtigung für den Mieter aus dem 11. Stockwerk ist demnach höher als bei Mietparteien aus dem 2. Stock.
Eine Berücksichtigung der subjektiven Situation beim Mieter darf nur dort erfolgen, wo sie ausdrücklich ein Bestandteil des Mietvertrags ist. Dies betrifft eventuell Menschen mit einer Gehbehinderung oder anderen physischen Beeinträchtigung des Bewegungsapparats.
Wichtig! Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen, wenn der Ausfall des Aufzugs nur von kurzer Dauer ist. In diesem Falle ist der Mangel unerheblich und berechtigt daher nicht zur Mietminderung.
Beispiele einer Mietminderung bei defektem Aufzug
Nachfolgend haben wir für Sie eine kleine Mietminderungstabelle zusammengestellt, die Ihnen einen Überblick über die vergangenen Urteile geben soll.
| Mangel | Höhe | Urteil |
|---|---|---|
| defekte Klingel- und Gegensprechanlage im Dachgeschoss | 5% | LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 - Az. 1 T 16/12 |
| defekte Klingelanlage | 3% | LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Az. 62 S 90/06 |
| Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören | 3% | LG Berlin, Urteil vom 18.11.2004, Az. 67 S 173/07 |
| Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage | 10% | AG Rostock, Urteil vom 30.09.1998, Az. 41 C 183/98 |
| defekte Sprech- und Schließanlage der Haustür | 5% | LG Berlin, Urteil vom 13.10.1980, Az. 61 S 171/80 |
Anmerkung: In der Vergangenheit haben Mieter auch aufgrund einer Lärmbelästigung im Zusammenhang mit einem Fahrstuhl die Miete gemindert. Dazu erließ das AG Schöneberg ein Urteil (vom 08.01.1981, Az. 3 C 39/80), dass eine Aufzugsanlage den Grenzwert von 30 dB(A) nicht überschreiten darf.
Mietminderung bei defektem Aufzug
Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.
Mietminderung defekter Aufzug (.doc) Mietminderung defekter Aufzug (.pdf)Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:
- Ropertz, Ulrich (Autor)
- Bredereck, Alexander (Autor)
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wie können WIR unser baldiges Problem lösen.
Wir sind Mieter im 7. Stock. unser einziget Fahrdtuhl, muss nach 50 Jahren erneuert werden. Dauer 6 Wochen.
Meine Ehefrau, 64, noch berufstätig, kann keine vielen Treppen steigen,
Ich, Rentner, 74, 2x Schlaganfall schaffe solo aber nich bepackt 7 Etagen zu steigen.
Welche Möglichkeiten bleiben uns ?
Wir betreiben eine physiotherapeutische sowie auch eine ärztliche Praxis in dem dritten Obergeschoss eines Gebäudes, Barrierefreier Zugang ist für uns aus Auflagensicht heraus notwendig. Im Mietvertrag ist sowohl die Praxis als auch die Physiotherapie explizit als mit Mietzweck vereinbart. Regelmäßig, mehrmals im Jahr kommt es zu mehrstündigen und teilweise auch mehrtägigen Ausfällen des Fahrstuhls und folglich zu entsprechenden Umsatzausfall, da Patienten abgesagt werden müssen. Haben wir hier Anspruch auf Regress?
Wie sieht es aus wenn die Wohnung im EG liegt aber man 2 Stockwerke zur Waschküche,zum Fahrradkeller und in die Tiefgarage nach unten fahren muss und der Aufzug für viele Monate wegen Reparatur ausfällt. Welche Minderung wäre angemessen?
Kurz&Knapp
Was ist bei einer Minderung der Miete zu beachten?
Um eine Minderung der Miete vornehmen zu können, ist der Mangel dem Mieter per Mängelanzeige mitzuteilen. Ohne die Mitteilung, ist eine Minderung nicht zulässig.
Muss es nicht heißen „… ist der Mangel dem Vermieter per Mängelanzeige mitzuteilen???
Hallo Günter K.,
vielen Dank für den Hinweis. Der Text wurde entsprechend angepasst.
Ihr Team von mietrecht.com
Die Mietminderung ist bei älteren Leuten, die aufgrund körperlicher Einschränkungen keine Treppen steigen können, keine Lösung. Hier im Forum wird der Eindruck vermittelt, dass diese sich eine neue Wohnung suchen müssen, um nicht wiederholt über mehrere Tage oder Wochen eingesperrt zu sein. Dem Vermieter sind diese Einschränkungen bei Vertragsschluss bekannt. Wenn die Eigentümergemeinschaft nur Instandsetzung ohne Beschluss durch den Verwalter betreibt, was mangels Versammlungen in Coronazeiten der Fall ist, so bedeutet das bei älteren Fahrstühlen häufig sich wiederholende Reparaturintervalle. Da auf Ersatzteile oft mehrere Wochen gewartet werden muss, ergibt sich in der Praxis eine Unbewohnbarkeit der Wohnung. Wie sollen Arzt- oder Krankenhaustermine wahrgenommen werden? Müssen Rettungssanitäter anrücken, um die Ü70/Ü80 aus der Wohnung zu tragen, oder wie hat man sich das hier vorzustellen?
Vielen Dank für diesen Beitrag über Mietminderung bei defektem Aufzug. Es musste vor kurzem bei unserem Aufzug ein Seilwechsel vollzogen werden, da das vorherige sehr alt war. Guter Hinweis, dass dem Vermieter die Verkehrssicherungspflicht obliegt.
Danke für diesen interessanten Beitrag über Mietminderung bei defektem Aufzug. Gut zu wissen, dass die Beeinträchtigung für den Mieter ausschlaggebend ist. Meine Mutter ist Rollstuhlfahrerin und wenn der Aufzug defekt ist, kann der Krankentransport sie nicht rechtzeitig zum Arzt bringen. Das ist sehr ärgerlich und daher wollen wir evtl. eine Mietminderung beantragen.
Ich wohne im 11. OG, hatte vor 5 Jahren einen Herzinfarkt und habe einen Bandscheibenvorfall im Lendenbereich, der mir das Laufen und erst recht das Treppensteigen bis in den 11. Stock erheblich erschwert.
Pro Haus gibt es nur je 1 Aufzug und viele alte, gehbehinderte bzw gesundheitlich eingeschränkte Leute, die auf den Aufzug angewiesen sind.
Nun wurden bei uns vor 2 Tagen die Aufzüge von 4 Häusern vom Betrieb genommen, weil der Notruf nicht geht.
Die Aufzugsfirma ließ uns auf vermehrter Anfrage wissen, daß der Notruf über eine Festnetzleitung realisiert wird und das Sache der Hausverwaltung wäre. Es könne (vorrübergehend) ein GSM-Modul eingebaut werden, wie es in neueren Aufzügen wohl gängige Praxis ist, aber die Firma benötigt den Auftrag der Hausverwaltung.
Wir wurden darauf hingewiesen, daß aus vertraglichen Gründen eigentlich keine genauere Erklärung an die Mieter gegeben werden dürfte und wir uns bitte an die Hausverwaltung wenden sollen.
Die Hausverwaltung leugnet die Aussagen der Aufzugsfirma, aber hat einer Mieterin heute telefonisch die Auftragsvergabe an die Aufzugsfirma bestätigt – die Aufzugsfirma hüllt sich dazu in Schweigen.
Der Mieterin wurde telefonisch das Recht auf Mietminderung zugestanden, aber man soll dieses Anliegen per Email einreichen.
Jetzt meine Frage:
In meinem Mietvertrag steht, daß ich zwar bezüglich der Kosten beteiligt bin, aber KEINEN Anspruch auf einen funktionierenden Fahrstuhl und dessen Nutzung habe.
Ist diese Klausel rechtens?
Darf ich trotzdem Mietminderung geltend machen?
Vom Mieterverein bekomme ich keine Auskunft, weil ich erst Mitglied sein muss.
Wir leben hier seit 47 Jahren in einem 7 Stock block in Südhessen, 37 Jahre war der alte Fahrstuhl in betrieb mit wenigen ausfallen, vor 10 Jahren wurde er umgebaut und erneuert damit man ebenerdig Zugang hat mit Rollstuhl und Rollator. Nun ist fast regalmasig mal für ein oder zwei Tage der Fahrstuhl defekt. Letztes Jahr und im Februar, haben wir gemeldet das oben Wasser durchs Dach kommt von den antennen Masten die dort installiert wurden und mit gewindestäben durch die beton Decke gebohrt wurden und wohl nicht richtig abgedichtet wurden. Nun steht seit Sonntag 9.48 Uhr der Fahrstuhl, laut Vermieter Kurzschluss weil Wasser eingedrungen ist. Wir sind auf den Rollstuhl angewiesen und wohnen im 4 og, haben Termine und können das Haus nicht verlassen, weder zum einkaufen noch zu den erwähnten Terminen. Was sollen wir tun? Zum mieterbund gehen ist nicht drinnen da wir nicht weg können. Die Miete zahlen wir seit Jahren nach Problemen mit dem Vermieter, nur per Überweisung, habe bisher auch die Miete für diesen Monat noch nicht bezahlt. Von Freitag bis Mittwoch haben wir hinzu kommend in der kalten Wohnung sitzen müssen da die Heizung ebenfalls nicht angeschaltet war. Wir sind ratlos.
WIe verhält es sich, wenn der Fahrstuhl innerhalb kurzer Zeit mehrmals ausfällt. Teilweise war es so:
Fahrstuhl defekt, Folgetag repariert, aber am gleichen Abend schon wieder defekt. und dies mehrmals innerhalb weniger Wochen. Kann ich dann trotzdem für diesen Monat 5% Mietminderung auf die Monatsmiete reduzieren oder muss ich die Anzahl der Tage nehmen?
Vielen Dank im Voraus.
Wie sieht die Sache denn aus, wenn nach 50 Jahren die komplette Aufzuganlage erneuert wird, was einschließlich TÜV-Abnahme 6 Wochen dauert? Der Vermieter hat auf die Dauer der kompletten baulichen Erneuerung und auf den TÜV keinen Einfluß.
Ich wohne im betreuten Wohnen in einer eigenen Wohnung im 2.OG und bin zu 100% auf den Fahrstuhl angewiesen. Ohne Rollator geht nichts mehr.
Seit 1Woche ist der Fahrstuhl defekt. Gemeldet ist dieser unzunehmbare Zustand in einem solchen Haus bereits mehrfach.
Ich überlege nun die Miete zu kürzen, nur in welcher Höhe?
Hallo Chris,
die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Minderungsquoten zwischen 3 und 30 Prozent sind möglich. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten, welche Quote hier angemessen ist. Wir könne keine rechtliche Beratung diesbezüglich anbieten.
Ihr Team von mietrecht.com
Wir wohnen im 7. OG. Im November ’19 war der Aufzug bereits bis Anfang Januar ’20 defekt. Keine 3 Tage später, geht das Spielchen wieder von vorne los. Seit nunmehr 3 Wochen ist das Haus darunter auch körperlich eingeschränkte Menschen und Eltern mir Kinderwägen ohne Aufzug. Die Verwaltung als auch die Aufzugfirma scheint das, nicht wirklich zu stören, weil die auch am Telefon eher gelassen sind und einen nur vertrösten, dass das ganze ja nicht so leicht zu beheben sei. Es ist eine Frechheit.
Danke! Sie haben mir geholfen , mein Aufzug ist komplett ausgefallen, und wird bis angeblich Mai 2020 ausgetauscht. Ich wohne im 2. Stock.
Grüß
Christian G
Danke, Sie haben mir mit diesen Informationen sehr geholfen. Habe mich auch nochmal beim Mieterverein zu Hamburg rückversichert. Sitze seit 13.08.19 im 5. OG fest, weil der Fahrstuhl defekt ist Vermieter hat mir zwar Krankentransport angeboten, aber dennoch sehe ich mich in meiner persönlichen Freiheit beschränkt. Überlege eine Mitminderung zu machen.